《上海物业管理市场化模式研究》
完成时间：2015年11月30日
课题摘要:
课题报告由五部分组成：我国物业管理发展历程及特性、上海物业管理业态的基本特征、上海物业管理行业丞待解决的问题、上海居住物业管理市场化风险防范及对策以及课题研究结论。
我国物业管理正式的起步，源于八十年代初改革开放背景下，城市经济体制改革与房地产业的复苏、崛起和发展。1981年3月中国最早涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司宣告成立，标志着我国城市房地产管理工作开始摆脱传统的管理模式，走上社会化、专业化、企业化、经营型的市场运作轨道。时至今日，伴随着全国房地产经济的持续发展，公有住房向售后公房逐步转型，沿海地区国际化大都市不断兴起，第三产业经济的快速增长，物业管理已经成为一个家喻户晓的新兴行业。
物业管理作为一个社会公认的固定行业，除了传统意义上的房屋建筑设施设备的维修、养护、更新改造，以及公共环境的保洁、公共秩序的维护之外，物业的管理与服务内容已延伸到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、智能系统化服务等专业领域。物业管理覆盖的范围已经从早期的住宅小区和写字楼物业，逐步向商业大楼、体育场馆、文化展馆、医院学校、交通枢纽、城市综合体、产业园区等城市化高端建筑方面发展。
现状：
2014年上海市常住人口总数为2425.68万。据不完全统计，在6.11亿平方米的居住房屋中，约70%普通居民居住在超过55%的直管公房、售后公房、简屋，以及2000年前后兴建的大批普通商品房。
截止2014年的统计数据表明：直管公房建筑面积为2200万平方米，售后公房为1.1亿平方米，简屋约为11万平方米。约70%的普通居民居住在3.3亿平方米的普通商品房、售后公房、直管公房和棚户简屋内，这部分住宅的日常管理、清洁卫生、公共治安和房屋修缮等工作，以及百姓日常生活和社区和谐稳定，成为了本市物业管理的一大重要特征。
虽然本市售后公房物业服务收费标准从2012年至2014年12月进行了三次调整，但仍然跟不上年均11%最低工资标准和年均5-6%CPI的增长速度。商品房领域价格放开之后，由于业主和物业服务企业长期依赖于政府价格指导政策，物业服务费市场化进程举步维艰。
有调查显示，由于售后公房和普通商品房的物业服务企业出现大面积的亏损，小区物业服务质量不断下降，使得大量业主因抱怨而拒交物业管理费，售后房居住小区物业管理费的收缴率从2012年的80%下降到2014年的74%，普通商品房收缴率从2012年的90%下降到2014年的85%2014年本市售后公房欠缴物业费2.65亿元，普通商品房3.63亿元，累计全年度物业管理费欠收总额达到6.28亿元。在住宅领域业主与服务企业之间的矛盾不断上升。
截止2014年，本市共有住宅小区约12000个，其中商品房约3800个，售后公房约4100个小区，已经成立业主委员会的小区达到7115个，占符合成立条件住宅小区总数的83%。有调查显示，上海虽然80%以上的社区成立了业主委员会，但真正有效运作的仅占15%左右，70%的业委会处于维持状态，另有15%与物业服务企业存在突出矛盾。
物业服务企业在协助各区和街道创建文明小区、创建全国文明社区、配合全市节假日建筑景观照明、2000和2010年全国人口普查工作、解决下岗失业人员再就业、2001上海APEC峰会、2010上海世博会等重大社会活动中，投入了大量的人力和物力，承担着一系列社会公共职能。
存在的问题：
1） 如何在政府职能转变阶段完善法制化建设
2） 如何提高业主消费意识提升业委会能力
3） 如何形成物业管理市场化价格机制
存在的风险：
1） 市政府简政放权情况下将面临监管失控的风险
2） 推进价格市场化情况下将面临社会稳定的风险
3） 企业转型升级情况下将面临服务质量下降风险
防范措施：
1） 完善市级区街镇三级综合管理体系
2） 增强主管部门服务意识和专业能力
3） 发挥物业协会的作用制定行业标准
4） 大力培育物业标杆企业和中介机构
5） 扶持标杆企业以推动行业转型升级
6） 导入价格评估推进市场化价格机制
本课题研究结论
1） 根据本市物业管理行业的发展历史和现状的研究，本市物业管理行业仍处于非完全市场化环境；占全市住宅总量的50%售后公房和普通商品房的物业管理和服务活动，对整个社会和谐与稳定具有十分重要的保障作用，物业服务企业担负了一定的社会公共职能。
2） 在物业管理行业逐步走向市场化过程中，存在着一些亟待解决的突出问题，同时政府主管部门可能会面临的政策、市场和行业三方面的风险。
3） 针对市场化条件下政府主管部门可能面临的风险，课题组提出了四项应对措施，对其中的部分重点内容提出了对策草案和建议。