《经营性老年住房及相关政策研究》

　　完成时间：2015年11月13日

　　课题摘要:

　　一．研究背景与基础

　　（一）老年住房的需求

　　1. 老龄化现实。我国老龄化又快又急，上海首当其冲，于1979年就率先进入了老龄化社会，老年人口总量大，老龄化速度快、程度高，纯老家庭增多以及四二一家庭结构等问题逐渐成为上海老龄化的显著特点。

　　2. 老年居住问题。老人精神和身体健康、生活的舒适等许多方面与居住密不可分，居住环境不仅涉及老人生存的需求，还关系到老人的精神享受和社交需求。

　　3. 老年住房不足。处于市中心的养老设施常常一床难求，而在郊区的养老设施则床位大量空置。另外，条件较好的养老设施只针对高端收入的人群，中低收入的老人无钱入住。

　　4. 社会力量参与。社会力量将成为养老市场的经营主体，可以提供多样化服务，积极提高养老服务质量，高效整合社会福利资源。

　　二．经营性老年住房的概念

　　1. 老年住房。老年住房是确保老年人基本需求，并针对其特有的生理、心理以及行为特征建造的专供老年人或老年家庭居住的特种住房。与普通住房同等比较，老年住房从建筑的规模上偏大，从配套的服务上更多，因此成本更高。

　　2. 经营性老年住房。经营性老年住房是一种社会养老形式，它指的是发挥市场机制的基础性作用，持有和经营并追求营利的老年住房项目。

　　3. 经营性老年住房的特点。首先，经营性老年住房强调长期服务，区别于简单的租房。其次，经营性老年住房强调营利，区别于政府托底型的敬老院和福利中心。再次，经营性老年住房强调持有，区别于打着养老地产名号的卖房。

　　三．上海市相关政策的研究和建议

　　1. 供地上减负。在政策上应减轻经营者前期对土地的资金投入，除了划拨方式外，还有三种可能：一是延长土地使用年限，但经营方需承诺土地保持养老用途；二是政府以土地产权入股分红；三是将用地的公益部分单独包装进行划拨等。

　　2. 注重前期培育。制定政策应充分考虑老年住房前期投入大，资金回笼慢的特点，采用延迟的思路培育经营者。可以土地产权入股并延迟分红，延迟缴纳土地出让金，延迟收税等。

　　3. 盘活存量。在我国新型城镇化的过程中，老年住房建设可以抓住机遇，多渠道获得土地：城市旧街区改造用地、新城镇建设和适老化改造用地、农村集体用地、工业区改造土地、现存配套公建等。

　　4. 税收政策。包括运营前期税收减免，水电、燃气、电话费优惠等。

　　5. 金融政策。加快经营性老年住房信用体系建设、制定经营性老年住房行业规范、鼓励在沪金融机构对信用评级良好的养老设施项目开放信贷，并延长贷款偿还期限。加大对经营性老年住房项目的融资担保力度、支持其上市融资。

　　6. 完善社会评估体制。应继续优化《老年照护等级评估要求》，培训评估人员，加强标准的可信度和权威性。

　　7. 房屋差价养老。利用上海与周边地区的房价差，住房以贵换贱，以大换小获得差价。在政策上应简化手续，在房屋交易时不再收取费用。

　　8. PPP模式。在政府与社会资本ppp合作中，应明确划分彼此的权责，获得双赢结果。目前ppp较多用于机构养老模式（如公建民营），应用于其他形式的老年住房项目还需要模式上的探讨和验证。