《完善旧改“毛地出让”地块处置机制研究》

　　完成时间：2015年12月5日

　　课题摘要:

　　旧改“毛地出让”地块是指国土资源部、市政府出台有关规定明确经营性土地采取“净地”出让方式之前，本市在组织开展旧区改造中，在尚未实施房屋拆迁前，土地管理部门与建设单位签订土地出让合同，并由建设单位负责房屋拆迁工作。这在特定历史阶段内加快了上海旧区改造步伐，同时对于提高市民居住水平、改善城市面貌、推动城市基础设施建设等起到了积极作用。

　　2012年8月，市规划国土资源局、市建设交通委、市住房保障房屋管理局联合下发《关于本市旧区改造中“毛地出让”地块处置若干政策口径的意见》（沪规土资地〔2012〕652号），要求各有关区按照“尊重历史、依法合规、市级指导、以区为主”的工作原则，积极推进本市历史遗留的旧区改造“毛地出让”地块盘活利用，并规定五种处置政策口径。同时，沪规土资地〔2012〕652号文件的有关规定，对在2015年12月31日前未完成相关处置的旧改“毛地出让”地块，由各区政府单方解除土地使用权出让合同，同时撤销原建设用地批文、建设用地批准书及项目立项、规划许可等批准文件。

　　据统计，截至今年8月底，全市仍有64块旧改“毛地出让”地块尚未启动第二轮签约征询。最近，针对这些未启动第二轮签约征询的地块，市旧改办会同市、区有关部门开展专题调研。目前，部分地块的建设单位正在筹措资金和房源，准备启动第二轮签约征询；部分地块的建设单位正在寻找合作开发单位，以启动地块改造。由于多种原因，要在今年年底前全部完成处置工作，难度很大。对今年年底前未能处置工作的地块，如果全部解除土地使用权出让合同并由区政府通过土地储备方式实施旧区改造，则有关区政府旧改资金压力很大，也不利于这些旧改地块改造推进。

　　本市的旧改“毛地出让”地块，土地出让时间已经较长，地块中居民的住房条件很差，广大居民对加快旧区改造的呼声十分强烈。因此，为进一步推进本市旧改“毛地出让”地块的改造开发，加快改善居民的住房条件，急需研究完善旧改“毛地出让”地块处置机制。

　　今年，市建设管理委委托上海市房产经济学会，开展课题《完善旧改“毛地出让”地块处置机制研究》的研究工作，主要目的是通过本课题研究，全面总结2012年以来本市回顾“十二五”以来本市旧区改造工作情况，对旧改“毛地出让”地块处置工作所取得的成效、经验进行总结，对面临的问题进行研究，并围绕新形势、新要求，提出下一步完善旧改“毛地出让”地块处置的原则和对策措施等。经过半年多研究，目前已经完成计划任务书规定的内容。本课题在主要提出了旧改“毛地出让”地块处置机制完善方面主要提出了“将沪规土资地〔2012〕652号文件规定的五种处置方式及相关支持政策延长至2018年底、适当放宽变更开发建设单位的有关规定、规划调整支持、区级财政资金支持、融资支持等新观点。研究成果主要包括以下五部分：

　　第一部分主要回顾2012年以来本市旧改“毛地出让”地块处置情况。包括：旧改“毛地出让”地块启动改造数量，主要举措和经验等。

　　第二部分主要梳理本市旧改“毛地出让”地块现状情况。包括目前正常在拆和迄今未启动第二轮征询的旧改“毛地出让”地块。

　　第三部分主要分析了本市目前旧改“毛地出让”地块处置中存在的主要问题，包括四方面：一是如果全部采取政府解除土地出让合同后由政府实施改造，有关区政府没有资金实力实施改造。二是部分地块的开发建设单位已经没有实力继续实施改造。三是新开发建设单位接盘改造旧改“毛地出让”地块还存在顾虑四是部分地块改造资金融资困难。

　　第四部分主要研究下一步推进旧改“毛地出让”地块处置的目标、思路和原则。

　　第五部分主要针对当前旧改“毛地出让”地块处置推进中存在的问题，提出六方面的对策措施和建议。具体包括：一是拓展旧改“毛地出让”地块处置的政策空间；二是加大“毛地出让”地块开发企业的融资支持；三是做好“毛地出让”地块转让的“搭桥”服务；四是做好解除旧改“毛地出让”地块土地出让合同的前期工作；五是强化旧改“毛地出让”地块处置工作的组织领导六是加强旧改“毛地出让”地块处置工作的监督和评估。