《转型中上海房地产业发展研究》

　　完成时间：2014年12月15日

　　课题摘要:

　　改革开放特别是上世纪90年代以来，上海通过住房制度改革，放开搞活房地产二、三级市场、建立统一的房地产市场等措施极大地解放了生产力，住房建设进入了快车道。2003年以来，按照中央要求，上海加强房地产市场调控，加快住房保障建设和供应。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”为原则，初步建立了“诚信、规范、透明、法治”的房地产市场体系和 “四位一体”、租售并举的住房保障体系。经过多年的努力，本市居民的居住条件得到很大改善，人均居住面积从90年代中期的8.7平方米增加到2012年的17.3平方米。但是，我们也要看到房地产业面临的宏观经济形势发生了很大的变化，房地产业如何与社会经济协调发展，需要进一步深化研究；房地产市场快速发展带来的结构性矛盾比较突出，保障性住房覆盖面有待进一步扩大，需要完善房地产业体制机制、产业政策和目标；人口大量导入、土地资源刚性约束等带来的住房供应不能很好满足需求的矛盾依然比较突出,房价上涨压力仍然较大，需要加强改善调控，建立完善政策体系，建立长效机制。

　　上海房地产业面临的转型环境，首先有城市转型，包括人口与土地资源成为紧约束条件、新型城镇的宜居要求、创新驱动转型发展；其次有经济社会转型，包括财税体制、房地产税收体系待完善，经济社会与管理呈现新常态，民生需要，理顺政府与市场的关系，户籍制度改革；还有行业转型，包括房地产调控长效机制还未建立，土地管理制度二元化的调整，房地产业周期规律过渡到成熟期,房地产市场向存量住房时代过渡,房地产需求多元化和住房升级的要求等。

　　上海房地产业发展目标，需要根据常住人口增长确定供应指标。如果以常住人口来确定土地供应面积，可以大幅改善房地产市场供求不平衡的局面。住房用地供应要坚持以市场为导向，改变过去的指标导向做法。

　　发展目标更多从人本化考虑，建设宜居城市，达到富裕小康社会的居住水平。

　　数量化指标从面积转向套数。人均住房面积17平方米的指标已经达到小康水平。户均1套，基本在人均0.7间房，私密的空间是人性化的追求。人均1间房，户均1.3套，如果创新驱动经济转型比较成功，10年内可以达到。

　　考虑适宜老龄化指标，轮椅半径通过覆盖率可以设定50%的住宅。新建住宅电梯覆盖率达到100%，旧住宅电梯覆盖率逐步更新改造提高到70%以上。

　　质量化指标从成套率扩展到，一是绿色建筑，急需地方星级标准制定和评定；二是集中供暖；三是全装修覆盖率。

　　房地产业体系的完善。首先，新建商品住房加强预售制度资金监管，保护供求双方权益，市场逐渐建立三包制度；政府建立监管平台；引入社会化保险；建立以税收和和金融为主要手段的房地产长效机制，应当税收、金融从严，限购等行政手段从宽。

　　其次，共有产权住房，建立与城市特点结合的住房保障体系；发挥用工单位承担住房保障的基础作用；发挥社会机构的补充作用。

　　第三，租赁型保障住房，一是人才公寓需要与产业政策和区域政策结合，二是推进公共租赁住房产业化

　　第四，二手住房交易、租赁的监管。政府建立交易信息平台、资金存管平台。让买卖双方有安全保障，打击违法交易，提高二手房信息的真实性。信息平台保证房源真实可靠。建立群租治理长效机制。

　　第五，物业管理条例中要加物业使用状态信息上报的功能。实现全市物业服务企业的动态管理。