《上海非居住物业管理政策法规研究》

　　完成时间：2013年9月2日

　　课题摘要:

　　随着房地产市场发展，上海房地产市场中的非居住物业大量建设并交付使用，据统计此类房屋建筑面积已接近上海有统计建筑面积的一半。由于该类房屋的投资主体、业主构成、使用方法、管理要求与居住房屋有很大差别，而上海物业管理服务的主要法规是以居住物业管理命名的，本课题以非居住物业的特点为基础来研究其物业管理服务的有关政策法规。

　　一、       课题研究背景

　　近年来，随着非居住物业建设迅猛发展，带来的非居住物业管理的案件和纠纷日益增多。典型案件如：1、分产权式商业物业内公共场所出现人身伤害事件，难于确定责任人；2、早些年出售的非居住物业，由于没有维修基金或基金数额很少，大量设备修理费无法落实。常见纠纷如：1、业主大会难以成立，业主维权遇到程序空白；2、大修、更新、改造遇到瓶颈，带来较大的安全问题；3、分产权式商业物业，由于各经营户要求不一，难以有效管理。研究非居住物业管理立法很有必要，其主要理由：1、非居住物业管理在国家层面有上位法：《物权法》和《物业管理条例》，而在上海只有居住物业管理条例，没有非居住物业管理的地方性法规和规章。2、非居住物业和居住物业管理有明显的差异，国家法律和行政法规在地方具体化还不够，需要深入研究。3、转型、创新，使非居住物业业态发生了变化，对非居住物业管理提出新的要求，需要在管理上有所创新。

　　二、       非居住物业的分类与特点

　　从上海实践出发，课题组把非居住物业分类为：商业类物业、旅馆类物业、商务类物业、生产仓库类物业、公众类物业、社会服务类物业、社会管理类物业、综合类物业、其他类物业等九类物业。

　　这九类物业与居住类物业相比，自有其特点：

　　（1）有相当一部分物业是单一产权人或少数产权人所有；

　　（2）服务对象不仅是产权人，更多的是租客与其他顾客（或社会公众）；

　　（3）建筑物内设施设备繁多，管理要求较高；

　　（4）在运行管理中，产权人、管理服务企业、使用人、顾客之间法律关系复杂、合同众多。

　　三、现行以居住物业为对象的物业管理法规并不完全适用非居住物业

　　自从1997年上海在全国率先颁布《上海市居住物业管理条例》以来，共修订、公布了三个物业管理有关规定，国务院也颁布了《物业管理条例》。2007年我国又颁布了《物权法》，也对物业管理进行了规定。然而大多数规定、条例都围绕居住物业，而非居住物业只是“参照执行”。

　　传统的居住物业都是遵循：

　　（1）业主成立业主大会选举业主委员会；

　　（2）业主委员会选聘物业管理企业并签署管理服务合同；

　　（3）地方人民政府行政管理部门予以指导和协助。

　　然而在现实中：

　　（1）非居住物业有大量的物业（有人估计占大多数）为单个业主所有，这些单个业主所有的物业是无法成立业主委员会，因此有关业主大会、业主委员会的成立、改选、备案等规定、条款都失去了意义；

　　（2）大量的非居住物业业主为着长期持有物业，维护、提升物业价值，提高物业收益等都希望自己来管理物业或指定优秀企业来管理，这与公开选聘物业管理企业有关规定又是相悖的；

　　（3）大量非居住物业（如公众类物业、社会服务类物业、社会管理类物业等）均为财政投资，从国家行政管理和财政节约支出角度，此类物业应由有关方面制定经济可行的物业管理方案、收费标准，并进入政府采购平台进行招标采购；

　　（4）根据《物权法》有关条文，提出了“自行管理”、“委托管理”、“委托物业服务企业管理”的三种物业管理模式，从根本上动摇了原定的物业管理服务企业要凭资质等级才能管理物业的基石。

　　四、非居住物业管理的法规建议

　　课题组对有关问题进行深入探讨，提出了以下建议：

　　1、根据《物权法》规定，提出非居住物业业主“可以自行管理”、也可以“委托物业管理服务企业管理”和“其他人管理”的三种模式并行的物业管理模式；

　　2、细分非居住物业为九大类，并根据九大类分别制定有针对性的物业管理形式；

　　3、基于大量非居住物业是由单个业主持有，因此非居住物业可分为单个业主（即没有业主委员会）和多个业主（有业主大会、业主委员会以及成立、改选办法等）的二种形式；

　　4、对于单个业主，可以自行管理，也可以自行成立物业管理企业进行管理，也可以聘请其他物业管理服务企业管理；

　　5、对于财政投资的非居住物业，应有第三方根据不同的服务要求和档次制定相应的物业管理服务标准和收费标准，并进入政府采购平台进行公开招标采购；

　　6、在有条件单位和区域可试行“物业管理师”、“物业管理师事务所”来管理非居住物业；

　　7、规定多业主非居住物业的维修基金的建立、使用，尤其要规定无维修基金或虽有维修基金但已结存不多的非居住物业，明确筹集、再筹集维修基金的办法。