《世博后上海房地产业发展研究》
完成时间：2012年7月27日
课题摘要:
2010年上海世博会的成功举办，加快了上海推进“创新驱动、转型发展”步伐。从城市转型的目标来看有：科技型转型、服务型转型、消费型转型、民生导向型转型、低碳导向型转型等，这些转型都与房地产业密切相关，房地产业是城市转型执行者之一。本课题研究世博理念的引领、后世博效应的综合作用、后世博的开发，对上海房地产业的发展产生重要影响，研究世博会后上海房地产业的发展环境，以及发展中的土地和城市规划、房地产市场发展、住房保障体系建设、大型居住社区建设、存量住房和租赁市场发展等问题。成果包括：总报告“世博后上海房地产业发展研究”，分报告一“世博会后上海房地产业发展形式分析”，分报告二“世博会后上海房地产管理制度的创新研究”。
一、世博后上海房地产业发展环境和所处阶段
（一）发展环境
1、创新驱动、转型发展是上海发展的必然路径，也是世博会后上海房地产业发展环境。转型一是城市化的深化；转型二是改善中低收入者的居住条件；转型三是房地产服务农村。
2、人口、环保、土地等约束条件对房地产服务业提出更高要求，住房建设必然面临着更加严峻的资源短缺、环境承载力小、基础设施老化等不利因素的制约。
3、房地产调控需要持续稳定的政策，从长远看按揭贷款和财产税是主要调节工具。
4、存量住房逐渐成为主流，要从根本上解决当前土地财政，改变单纯依靠土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状，应该尽快开征物业税。
5、住房保障具有动态阶段性发展的规律。各国的住房保障政策尽管多种多样，如控租、公共住房、住房补贴、购房减税、贴息贷款、住房公积金制度等。
（二）所处阶段
上海世博会所倡导的绿色发展（包括生态、低碳）、以人为本、文化传承等理念，将转化为房地产业发展方式转变的源动力，助推上海房地产业的转型发展，从根本上解决房地产业发展、生态环境保护、节能减排等难题。2010年上海世博标志了上海房地产业进入创新、升级和转型的新阶段。
根据波特创新阶段理论，区域发展的第一阶段是资源阶段，第二阶段是投资阶段，第三阶段是创新阶段，第四阶段是金融财富阶段。上海处在第三阶段需要摒弃过多依赖土地粗放和过高房地产投资比率的发展模式。创新与转型的首要考虑的是人的因素，以人为本的思路反映在房地产业就是要以城市化和民生需求为导向，而不是以房地产投资和财政税收为导向。人口、环保、土地等约束条件，对上海房地产业发展提出更高要求。随着快速的经济增长、市民收入和生活水平的不断提高以及社会化养老、家庭小型化的趋势，住房改善型需求也将在下一个发展阶段快速增加。
二、上海房地产发展存在的问题分析与建议
（一）上海市房地产市场发展问题分析与建议
问题：1、房价长期上涨的应对政策问题；2、房地产业的转型发展问题；3、房地产市场的土地供应问题；4、房地产调控目标手段的进一步优化问题；5、住房租赁市场发展的相对滞后问题。
建议：1、从特大城市与长三角联动发展的角度，考虑市场供求
嘉兴、昆山、太仓的房地产开发企业已经把客户目标瞄准上海人。上海政府所需要做的，仅仅沪浙联动、沪苏联动，把轨道交通或高速铁路修建到周边市县。上海的经济适用房、公共租赁房等保障性住房，在轨道交通和高铁发达的背景下，可以和其他省市合作解决。
2、针对上海的城市特点，考虑房地产业转型问题
上海正在步入老龄化社会，社会化的老年公寓还没有规模化，侍老型建筑和小区的概念还待普及。不能把所有的节能环保要求都寄托在住宅产业化的硬件，还需要软件上花大力气，比如垃圾分类处理，集中供暖等。住房保障和房屋管理，房地产中介服务、物业管理服务也需要逐渐步入产业升级的轨道。强制延长房地产开发企业的质量保修年限，就会促使房地产开发企业开发用于出租的住房，开发全装修的住房。
3、注重制度化调控政策
加强住房保障和房地产法律法规体系的建立健全，如《住宅法》、《基本住房保障法》等，从而增强房地产业调控的科学性、权威性。结合《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的修订，进一步完善房地产开发经营中的资质管理制度、商品房预售制度、房地产抵押制度、项目手册制度等。
4、加强差别化、动态化信贷政策
个人住户贷款方面，基准利率上浮一成的城市，恢复按基准利率贷款。对于刚需型和改善型购房者，下调首付比例和利率也具备了一定的实施条件。建议公积金贷款购房最低首付比例已提高至三成（90平方米以上住房），并推行多套房的差别化利率。
5、采取灵活的“限购”政策
限制购买多套住房，对打击投机和抑制投资具有显著效果，在“限购令”到期后延续执行，但是，在既定法规内，对户籍要求，对改善性需求需要一定放宽的考虑，在小户型、外地人、二手房、普通住房、区域等方面给予灵活的考虑。
6、优化房产税试点
房地产税是混合体，税改的目标需要明确形成以土地保有阶段增值收益为税基的定期评估税种，还需要进一步研究和试点。一是与土地制度结合；二是设计房地产保有税出台的流程；三是基于基准地价定期评估价值征税。
（二）上海住房保障体系问题分析与建议
问题：1、经济适用房和公共租赁住房的需求定位仍不明确；2、公共租赁住房的产业化可行性很小。
建议：1、住房保障的承担主体需要发挥用人单位的作用
用人单位在职工住房中应该承担的作用，难以在工资与薪金中体现，而住房保障的任务完全由政府承担显然是不合适的。在公共租赁住房、人才公寓、单位自建住房的政策设计中，应当发挥用人单位的作用。
2、住房保障的模式需要与城市人口和产业特点结合
上海住房保障需要考虑的城市特点，一是需要动迁的居民量大，二是外来人口居住困难，三是工业化与城市化区域的动态变化。动迁安置住房的比例需要扩大，外来人口的住房保障要建立在先完善租赁市场的基础上，再以公共租赁住房补充。
3、廉租房政策还是要坚持货币补偿方式
上海廉租房以货币配租方式为主，货币化补贴的特点是政府一次性支出比较少，补贴覆盖面广，比实物配租有较高的资金利用率，并且管理和维护都发挥了市场的作用，易于执行。
4、经济适用房适用范围扩大到常住人口，按梯度共有产权
建议经济适用房按照收入标准，梯度设置不同的共有产权比例。人均收入限额在3000元以下的，政府的产权比例为30%；人均收入限额在4000元以下的，政府的产权比例为20%；人均收入限额在5000元以下的，政府的产权比例为10%；人均收入限额在5000元以上的，政府的产权比例为0。同时取消户籍的限制，对取得上海居住证和缴纳个税的年限设定为一定折扣。
5、公共租赁住房持续性的政策只有先租后售模式
可考虑：一是设计面积较小的套型；二是中心城区利用原划拨性质的，或早期比低价的储备土地进行公共租赁房建设；三是开发企业配建一定比例；四是鼓励机关企事业单位建单位租赁住房。政府在鼓励的同时，需要让富裕的单位也给社会做一些贡献：一是退出一定比例的土地给政府，进行保障性住房建设；二是让出一部分房源给政府，作为保障性住房；三是承担一定数量、一定年限的公共租赁房。
（三）存量住房与租赁市场问题分析与建议
问题：1、房地产需求以投资为主、房地产热带来公平问题；2、地方政府难以解决城市外来人员的住房保障；3、存量住房空置加大；4、二手住房租赁市场处于初级发展水平。
建议：1、尽快完善物业税、房产税，清理住房租赁环节税收
建议对住宅用地满70年，商业用地满40年，划拨用地，农村集体建设用地，尽快推出物业税。住房租赁环节的税收在财政体系中几乎可以忽略不计，建议中央政府清理此类税收，并作为鼓励发展租赁市场的资源。
2、以房地产管理部门为主，实现全面的住房租赁登记备案
发展租赁市场，政府除了能提供税收减免的鼓励政策，还有规范管理以提供安全保证的责任，一是对中介企业的规范管理，二是对租赁登记的规范管理。可以做的工作有：一是要强制租赁登记备案；二是综合税换保险；三是整顿房地产经纪行业。
3、企业化运作住房租赁，政府给与鼓励
小户型、青年公寓、老年公寓、农民工公寓、厂房改造、SOHO等新型需求，在社会转型时期必然会层出不穷。政府可以从土地出让年租制，REITs基金门槛，所得税减免等方面给与引导与鼓励。
4、促进房地产相关产业升级，企业承担更多社会责任
房屋和小区的维护，与原房地产开发企业的开发质量是密切联系的，而大部分开发企业仅仅负责有限年份的质量保修。需要促使房地产开发企业向资产经营型，全装修出租型，居住服务型的企业升级。
（四）完善土地交易市场与土地征收制度的建议
1、加快推进农村集体建设用地流转市场：（1）完善相关法律法规；（2）明晰土地产权；（3）明确流转条件；（4）完善价格体系；（5）优化流转方式。
2、加快国有土地二级市场培育和发展：（1）强化土地二级市场的立法；（2）引入土地一级市场相对成熟的交易机制；（3）扩大土地二级市场的入市范围；（4）加强土地一、二级市场的统一管理。
3、完善国有土地房屋征收与补偿制度：（1）公共利益界定还需进一步细化；（2）城市老私房的合法性认定和土地使用权补偿；（3）房屋征收评估；（4）旧城区改建地块的认定；（5）历史遗留问题的解决。