《社会机构参与住房租赁的运作模式研究》

　　完成时间：2012年6月4日

　　课题摘要:

　　保障性租赁住房是上海建设“四位一体”住房保障体系的重点内容，本课题围绕社会机构参与保障性租赁住房投资建设的问题，通过梳理现状，借鉴域内外经验，阐述相关理论，分析了融资筹集、运营管理和准入退出等机制，并探索性地提出了一些对策建议。社会机构定义为：各种方式参与保障性租赁住房建设、投资、运营和管理的各类企事业单位及社会组织，包括房地产企业、金融和准金融机构、其他企事业单位以及社会组织（比如拥有闲置集体建设用地的农村集体经济组织）。课题成果包括:总报告“社会机构参与保障性租赁住房的运作机制研究”,分报告一“社会机构参与保障性租赁住房投资建设和管理的创新机制研究”,分报告二“金融支持保障性住房建设研究”,分报告三“关于上海市中小企业技术人才引进服务中心代理‘公租房’运营与管理的可行性研究”。

　　一、域内外社会机构参与保障性租赁住房的一些做法

　　1、美国低息等优惠措施，政府对选中的住房所有权人进行一系列的补贴，包括为其抵押贷款做担保、提供部分修缮和运营费用等。2、香港“置安心”模式，政府提供土地给房协兴建中小套型住房，以订立租约时的市值租金租给符合资格人士，租约期最长为5年，期间不会调整租金。3、青岛吸引社会资本参与，设立公共住房建设投资中心，为保障性住房建设提供融资支持，将部分分散的保障房建设资金进行整合，统筹用于项目的征地、拆迁、建设。4、重庆“先租后售”模式，租赁公共租赁住房满5年后，可以按成本价购买，廉租对象均入住公共租赁住房，支付10%左右租金，剩余部分由财政补贴。

　　对上海的启示：1、逐渐引入社会机构参与公共住房建设；2、综合运用金融政策；3、在民间资本无意直接进入时，政府应是项目运作的重要支撑；4、商业模式多样化。

　　二、社会机构参与保障性租赁住房的机制探索

　　社会机构参与保障性租赁住房的形式有：1、公办公营；2、公办民营；3、民办公助公私伙伴关系框架下社会机构参与保障性租赁住房的形式：公私伙伴关系（PPP）包括：（1）外包类公私伙伴关系；（2）特许经营类公私伙伴关系（3）私有化类公私伙伴关系。

　　社会机构参与保障性租赁住房的机制：1、保障性租赁住房主要有以下三种融资模式：（1）债权融资模式；（2）股权融资模式；（3）项目融资模式。2、社会机构参与保障性租赁住房房源筹集的模式选择：（1）新建模式：可以采用建设——拥有——经营（BOO），建设——转让——经营（BTO），建设——经营——转让（BOT），建设——拥有——经营——转让（BOOT）和建设——经营——租赁——转让（BLOT）等。（2）收购模式：可以采用购买——更新——经营——转让（PUOT）或者购买——更新——经营（PUO）模式。（3）已腾退的公有住房认定模式：可以采用购买——更新——经营——转让（LUOT）和租赁——更新——经营——转让（PUOT）等模式。3、社会机构参与保障性租赁住房运营方式：（1）债权运营方式；（2）股权运营方式；（3）项目融资运营方式。4、保障性租赁住房在运营中应获得稳定租金现金流。5、社会机构运作的商业运营模式：（1）除保障性租赁住房租金外的稳定现金流；（2）保障性租赁住房“租转售”。6、保障性租赁住房“先租后售”模式，可以分为市场销售和政府回购两种模式。7、准入退出机制：（1）社会机构准入主体要求；（2）保障性租赁住房项目情况论证；（3）社会机构退出机制：按照参与方式和按照退出意愿两种分类。

　　三、完善社会机构参与保障性租赁住房运作的对策建议

　　1、明确社会机构参与的目标和原则。目标是弥补政府投入的不足，既不能、也不应该完全替代政府的主导性作用。原则是以市场为基础，以法律为准绳，以公平为导向。

　　2、规划社会机构参与的战略计划。社会机构参与保障性租赁住房应形成分阶段、分步骤、有重点的态势。根据不同标准的分类：（1）先以投资建设为主，后以运营管理为主；（2）重点参与公租房的投资建设和运营管理。保障性租赁住房是一个总体的概念，应当在对其细分的基础上，设定社会机构参与保障性租赁住房的基本模式，明确社会机构所扮演的不同角色：（1）社会机构补充参与廉租住房运作；（2）社会机构分层次参与公共租赁住房运作。

　　3、明确政府在社会机构参与保障性租赁住房运作时的责任：政府不仅承担提供公共服务的责任，更重要的是承担监管责任，并设立必要的激励措施。（1）政府承担监管职责：第一，规则制定者。政府作为立法者与私营企业签订合约，制定相关的法律法规保障社会机构的合法利益，激励、支持社会机构企业全程参与保障性租赁住房的运作，包括融资、运营及后续的管理等。第二，战略策划者。政府应承担战略策划者的角色，转变政府职能，准确定位，引导社会机构制定保障性租赁住房建设运营的中长期计划，统筹社会资源的可持续发展。第三，公共监督者。政府承担监督者的角色，对保障性租赁住房动作时的招投标、运营及移交进行监督和管制，确保保障性租赁住房真正用以解决住房困难问题。（2）政府设立激励机制：以必要、合理的政策手段，鼓励更多的民营企业投入财力和信贷资金，参与到保障性租赁住房建设和运营。

　　4、建立社会机构参与保障性租赁住房实施的标准流程：（1）建立实施标准流程。社会机构参与保障性租赁住房，分散了政府对项目公司的控制权，因此需要政府加强对项目公司的监督和管理，确保建设、经营符合预期的目标。有必要建立一套实施模式的规范化、标准化的交易流程，为项目的具体运作提供技术指导和相关政策支持，确保项目运作全过程的透明、公开与公正。（2）降低参与经营风险。同时，考虑到运营过程中的各种风险对私营企业的负面影响，政府应考虑如何规避风险。原则上，由经营活动自身产生的风险由投资者承担，而超出投资者控制范围的风险如法律风险、利率风险，应由政府或其他公共部门独立承担或由公私双方共同分担。

　　5、积极鼓励代理机构参与保障性租赁住房的运作：（1）投融资代理机构。在现阶段，可以建立专门的中小企业担保公司，健全投融资中介服务，为愿意且有能力参与保障性租赁住房的社会机构提供金融担保，拓宽融资渠道。适当放宽对民间资本抵押物的要求，简化贷款手续，在资金规模、贷款期限、利率等方面适当倾斜。在运营阶段，给予私营企业税收或相关方面的优惠政策支持。（2）代理经租机构。保障性租赁住房代理经租主体应当是法律意义上的主体，根据主体方面的规定，可以成立法人或者合伙组织等形式。代理经租机构负责该保障性租赁房源的经营，主要包括管理、收租、修缮等，并且把租金的一定比例交付给房屋的所有权人。